Kupno mieszkania z rynku wtórnego - na co zwrócić uwagę?

Kupno mieszkania to zawsze niemała inwestycja. Bez względu na to, czy kupujesz je dla siebie, czy też w celach inwestycyjnych, bardzo ważne jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Pamiętaj, że obecnie umowę przedwstępną możesz podpisać notarialnie, ale nie musisz. Z kolei umowa kupna-sprzedaży przenosząca własność na nową osobę zawsze będzie sporządzona w formie Aktu notarialnego umowy sprzedaży.
Dzięki dokładnemu przyjrzeniu się stanowi prawnemu nieruchomości unikniesz przykrych niespodzianek nie tylko podczas finalizowania transakcji, ale również już po nabyciu nieruchomości. Wysoki czynsz bądź opłaty z tytułu użytkowania wieczystego mogłyby Cię niemile zaskoczyć. Mogłyby – ale na szczęście wiemy, na co zwracać uwagę podczas zakupu i w tym wpisie podzielimy się z Tobą naszym doświadczeniem!

Sprawdź Księgę Wieczystą (jeśli jest).
Księga Wieczysta (dalej KW) to podstawowy dokument, jaki należy sprawdzić określając stan prawny nieruchomości. Choć bywa, że właściciele nie znają jej numeru lub nie pamiętają, czy ją zakładali, to zazwyczaj szybko odnajdziesz go w innych dokumentach, np. w akcie notarialnym umowy sprzedaży.

Jak zdobyć numer KW, jeśli właściciel go nie zna i nie może znaleźć?

• Jeśli właściciel z jakiegoś powodu nie jest w stanie podać pełnego bądź nawet skróconego numeru KW, można poprosić go o sprawdzenie w poprzednim akcie notarialnym lub bezpośrednio w spółdzielni.
• Numer księgi wieczystej widnieje również na wypisie z kartoteki lokali, który właściciel uzyska w odpowiednim wydziale geodezji.
• Jeśli właściciel zna numer księgi wieczystej gruntu, na którym położony jest budynek, również w łatwy sposób sprawdzisz, czy do lokalu, którym się interesujesz, jest założona księga wieczysta oraz jaki ma numer. W tym celu należy wejść do działu X księgi wieczystej gruntu i tam wyszukać odpowiedni numer lokalu – obok niego będzie widnieć numer księgi wieczystej danego mieszkania.
• Jeśli dysponujesz skróconym numerem Księgi Wieczystej – tzn. numer posiada 8 cyfr – brakuje wtedy czteroznakowego kodu Wydziału Ksiąg Wieczystych i cyfry kontrolnej. Jeśli masz mniej niż 8 cyfr – przed ciąg cyfr wpisz po prostu odpowiednią ilość zer. Kod Wydziału Ksiąg Wieczystych jak i cyfrę kontrolną możesz właściwie zgadywać. Na stronie ministerstwa łatwo znajdziesz kod wydziału wyszukując odpowiednią miejscowość. Z kolei cyfra kontrolna mieści się w zakresie 0-9. Myślę, że to nie jest kłopot, aby podjąć te 10 prób odgadnięcia numeru KW – nawet jeśli nie dysponujesz jej pełnym numerem!

Jak przejrzeć Księgę Wieczystą?
Znając numer Księgi Wieczystej możesz ją przejrzeć na komputerze lub smartfonie wchodząc na stronę https://ekw.ms.gov.pl/.
Po wejściu na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości, z kolumny po lewej stronie wybierasz opcję `Przeglądanie Księgi Wieczystej`. Następnie wpisujesz jej numer. Klikasz w przycisk `Wyszukaj księgę` i system pokazuje podstawowe informacje o  księdze wraz z dodatkowymi opcjami. Zalecam przeglądanie `Aktualnej wersji księgi wieczystej`, ponieważ znajdziesz tam, jak nazwa wskazuje, tylko aktualne, interesujące Cię informacje.
Następnie ukaże się treść Księgi Wieczystej podzielona na odpowiednie działy - Dział I podzielony na Dział I-O i Dział I-SP, Dział II, Dział III i Dział IV.

Co znajdziesz w Księdze Wieczystej?
Na samej górze, nad nazwami działów zobaczysz, czego dotyczy księga wieczysta – czy jest to nieruchomość gruntowa, lokal stanowiący odrębną nieruchomość, czy może spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (również może być założona księga wieczysta!).

• Dział I-O – to ogólne informacje o nieruchomości pochodzące z ewidencji gruntów. Znajdziesz tam takie informacje, jak całkowity metraż, położenie czy krótki opis nieruchomości – z czego się składa.
• Dział I-Sp – jest to spis praw związanych z własnością, np. udział do nieruchomości wspólnej, jaką jest grunt, prawo wieczystego użytkowania gruntu, albo wyszczególnione są części budynku (np. kamienicy, bloku, w którym znajduje się mieszkanie), które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu.
• Dział II – tu znajdziesz informacje o właścicielach – jest to bardzo ważny dział! Powie Ci, kto jest właścicielem, czy jest to jedna osoba, czy kilka, a jeśli jest ich kilka – to jaki udział w danej nieruchomości ma każda z tych osób.
• Dział III – prawa, roszczenia, ograniczenia – jest to jeden z działów, na które warto zwracać szczególną uwagę i dokładnie sprawdzać zapisy tam zawarte. Znajdą się tam (prawie) wszystkie informacje dotyczące służebności, roszczeń, ograniczeń.
• Dział IV – tam znajdziesz informacje o ilości hipotek i całkowitej ich wysokości. Zazwyczaj wysokość wpisanej hipoteki jest nawet dwa razy wyższa, niż wysokość faktycznie zaciągniętego kredytu, dlatego nie należy bać się podawanych tam wartości! W razie potrzeby poproś obecnego właściciela o przedstawienie zaświadczenia o wysokości salda kredytu. Dopiero ten dokument pokaże, ile realnie kredytu hipotecznego jest jeszcze do spłaty.

Ważne miejsce do sprawdzenia w każdym dziale księgi wieczystej to pole pod nazwą działu.  Znajdują się tam wzmianki dotyczące wniesionych wniosków o zmiany we wpisach w Księdze Wieczystej. Na przykład: wzmianka w dziale II może oznaczać, że mieszkanie zostało sprzedane i nowy właściciel złożył wniosek o wpisanie do KW, ale równie dobrze taka wzmianka może oznaczać wniosek właściciela o zmianę nazwiska, sprostowanie imienia itd.
 
Sprawdź, kto jest właścicielem.
Może wydawać się to banalne, ale nie każda osoba, która posługuje się pełną dokumentacją, dostępem i wiedzą na temat danej nieruchomości jest jej właścicielem. Jeśli chcesz podpisywać umowę przedwstępną bez udziału notariusza sprawdź koniecznie wszystkie dokumenty oraz poproś osobę sprzedająca o dowód osobisty (powinien być ważny!).
Jedną z sytuacji, jakie  nas spotkały, była nieuregulowana kwestia spadkowa. Mianowicie pani, posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, była przekonana, że posiada prawo do sprzedaży mieszkania – w końcu to jej mieszkanie, w którym żyła przez cały czas z mężem i dziećmi. Po wizycie w spółdzielni okazało się jednak, że współwłaścicielem był także jej zmarły mąż.
W związku z tym, abyśmy mogli kupić to mieszkanie, kobieta musiała uregulować sprawy spadkowe i uzyskać od notariusza Akt Poświadczenia Dziedziczenia. Dopiero na podstawie tego dokumentu oraz kolejnych darowizn części udziałów od swoich dzieci właścicielka nabyła w całości spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w związku z czym mogła prawnie podpisać umowę przedwstępną, a potem przyrzeczoną.

Gdzie sprawdzić, kto jest właścicielem?

•  w Księdze Wieczystej – w rozdziale II KW znajdują się informacje o tym, kto jest właścicielem, ilu jest właścicieli i jaki udział w nieruchomości należy do danego właściciela.
• na zaświadczeniu ze spółdzielni – w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez założonej księgi wieczystej.

Poproś o przedstawienie podstawy nabycia.
W podstawie nabycia mogą widnieć służebności, które nie są wpisywane do Księgi Wieczystej. Aby więc nie okazało się, że kupujesz mieszkanie, w którym do końca życia ma prawo mieszkać jakaś osoba i nie możesz jej stamtąd eksmitować, należy sprawdzić jeden z poniższych dokumentów:

• Akt notarialny umowa sprzedaży
• Akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu
• Akt notarialny darowizny – jeśli mieszkanie dostało darowane.
• Prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku ALBO Akt notarialny poświadczenia dziedziczenia – jeśli mieszkanie kupujesz od osoby, która nabyła je w wyniku otrzymania spadku.

Bardzo często sprzedający nie chcę pokazywać takiego dokumentu bezpośrednio stronie kupującej – w końcu jest tam napisane, za ile kupili mieszkanie i nie każdy chce się dzielić taką informacją. Jednak Twojemu notariuszowi taki dokument sprzedający muszą przekazać.

Co zrobić, jeśli nie ma księgi wieczystej?

• W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu - poproś o zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu oraz podstawę nabycia (patrz wyżej). Zapytaj również w spółdzielni, czy nie ma przeciwskazań do założenia księgi wieczystej. Jeśli nie będzie - w momencie zakupu będziesz mógł złożyć wniosek u notariusza o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
• W przypadku lokalu, który nie jest wyodrębniony - jeśli chcesz zakupić samodzielny lokal mieszkalny, do którego będziesz mógł założyć księgę wieczystą (czyli nie chcesz kupić mieszkania jako udziałów w nieruchomości) będziesz musiał poprosić sprzedających o komplet dokumentów. Najlepiej skonsultuj się z notariuszem - jakie dokumenty będą w tym przypadku potrzebne do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Na pewno wymagane będzie zaświadczenie o samodzielności lokalu, wypis z rejestru gruntów i kartoteki budynku, inwentaryzacja budynku z rzutem lokali, podstawa nabycia.

Jeśli mieszkanie jest obciążone hipoteką – sprawdź jej wysokość.
Jeśli mieszkanie było kupowane przy pomocy kredytu nie ma możliwości, aby KW nie była założona, ponieważ hipoteka jest wpisywana w Dział IV KW. W ten sposób każdy bank zabezpiecza się na wypadek niewypłacalności kredytobiorcy.
Jeśli więc znajdziesz informację w Dziale IV o hipotece, poproś właściciela o pokazanie zaświadczenia o wysokości salda kredytu. Ma to szczególne znaczenie przy kredytach, które były brane kilka-kilkanaście lat temu w obcych walutach i w tej chwili wartość kredytu do spłaty przewyższa wartość nieruchomości. W takim wypadku obecny właściciel mieszkania, oprócz kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania, którą z Tobą ustali, będzie musiał dopłacić ze swoich środków, aby móc spłacić kredyt hipoteczny.

Zaświadczenie o wysokości salda kredytu jest to dokument, który właściciel mieszkania uzyskuje w swoim banku. Informuje ona o wysokości salda oraz opłacie za wcześniejszą spłatę kredytu, posiada numer techniczny rachunku, na który trzeba uiścić wpłatę środków, a także zgodę na zwolnienie zabezpieczeń.
Aby do tego doszło, podpisując umowę ostateczną u notariusza były już właściciel zobowiązuje się do przekazania nowemu właścicielowi zaświadczenia, że kredyt został spłacony i że bank wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki, by nowy właściciel mógł złożyć w sądzie wniosek o wykreślenie hipoteki.

Upewnij się, że kupowane przez Ciebie mieszkanie nie jest zamieszkałe.
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto zapytać, czy mieszkanie jest zamieszkałe przez właścicieli bądź najemców, a jeśli tak, to kiedy się wyprowadzą, ile dni potrzebują po zakupie mieszkania na opuszczenie lokalu itd.
Dodatkowo, przy podpisywaniu umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność) warto prosić o przekazanie aktualnego zaświadczenia z Urzędu Miasta o ilości osób zameldowanych, z którego jasno musi wynikać, że nikt nie jest zameldowany ani na pobyt stały, ani czasowy.
Kupując jedno z naszych pierwszych mieszkań zgodziliśmy się, aby zamiast zaświadczenia z Urzędu Miasta właściciel złożył u notariusza własne oświadczenie o braku zameldowanych osób, ponieważ był pewien, że nikt nie jest zameldowany. Po kilku miesiącach, gdy chcieliśmy sprzedać mieszkanie, poszliśmy do Urzędu Miasta i okazało się, że jedna osoba pozostała niewymeldowana, bo nie dopełniła obietnicy danej poprzedniemu właścicielowi. Aby sprzedać mieszkanie musieliśmy dotrzeć to tej osoby i mocno ją namówić, aby się wymeldowała!

Sprawdź koszty stałe.
Informacja o tym, jakie stałe koszty będziesz ponosić z tytułu posiadania danej nieruchomości jest bardzo istotne. Zdarza się, że w danej lokalizacji kupisz mieszkanie o kilka, a nawet kilkanaście tysięcy taniej, ale przykładowo wysokość czynszu w danej spółdzielni czy podatek od nieruchomości mogą sprawić, że w perspektywie kilku lat ta różnica pokryje się i to z nawiązką.

Dlatego zanim zdecydujesz się kupić nieruchomość sprawdź:

• wysokość podatku od nieruchomości.
• wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu – uważaj zwłaszcza w centrach dużych miast, tam te opłaty mogą być naprawdę wysokie.
• wysokość czynszu w administracji – zarówno kupując mieszkanie dla siebie jak i pod wynajem miesięczny koszt czynszu (oraz wysokość jego składowych) jest istotną kwestią!

Poproś również o zaświadczenie o niezaleganiu z czynszem!

Czym jeszcze warto się zainteresować?
Kupując mieszkanie z rynku wtórnego w starej kamienicy bądź historycznie ważnym budynku warto sprawdzić, czy budynek widnieje w rejestrze zabytków.
Jeśli tak jest trzeba brać pod uwagę to, że planując remonty czy naprawy w mieszkaniu trzeba będzie brać pod uwagę decyzje i zarządzenia Konserwatora Zabytków, co generuje nie tylko dodatkowe koszty, ale często ogranicza w przeprowadzeniu w mieszkaniu takiego remontu, jaki Ci się marzy. Równie ważne jest sprawdzenie ewidencji zabytków – ma to znaczenie np. przy planowanej wymianie okien.